什麼是抵押設定?－郭彥廷地政士事務所

最近有幾個朋友和銀行介紹設定案件給我，為轉增貸的案件，做法是先調土地、建物謄本出來，看上面有多少順位的貸款，再依客戶年紀、工作、財資歷找適合的銀行，評估年限、利率、成數。

什麼是抵押設定?
債務人與債權人間在成立借貸契約時，債權人為求保障日後債務人能依約清償債務，實現債權，通常都會要求債務人提供相當於借貸金額之財產為其擔保，在債務人無法清償債務時，債權人可就其擔保債務之財產變價受償。房屋擔保貸款就是這樣的借貸模式，因此將房屋抵押設定給債權人(借款銀行)就是必要流程。

辦理銀行房貸-地政規費為設定金額的千分之一。
例如：借款1000萬，銀行會設定借款金額的1.2倍為1200萬，地政規費就應付12000元，設定文件較繁複，通常會請代書處理，亦可自行辦理。
(多設定二成是因為擔心債務人不繳息，有利息違約金...等等費用產生，此時若債權銀行要拿回本金，必須經過拍賣程序，而這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算。若繳息正常，依上述案例清償1000萬元後就能塗銷，而非1200萬。)

辦理房貸增貸-原貸款金額之外，再增貸。
例如：已借款1000萬，需要再借500萬，銀行會要求設定600萬(1.2倍)，地政規費應付6000元

抵押權-分為下列兩種
一、最高限額抵押權 (擔保不特定債權)：包括現在及未來可能發生的債務擔保範圍有哪些項目，可能擴及到部分銀行往來債務。
　　例如：可能及於票據、利息、信用卡、消費性貸款等等(105/8/12 起限縮為單一貸款契約範圍，銀行不能再用卡債、信貸未償還等理由，拒絕塗銷房、車的抵押權。違反的銀行最重可處1000萬元。)
二、普通抵押權 (擔保特定債權)：僅限該次貸款金額。

一般銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以設定前記得要詢問銀行擴及的債務擔保範圍為何。