郭彥廷地政士事務所

你參加過你們社區的區分所有權人會議嗎？我想有些人甚至連聽都沒聽過吧！因為實務上就是住戶們大多都很忙，早出晚歸，可能也不太會去看社區的公告資訊，又或是出席意願低，於是區分所有權人會議出席及決議人數老是不達門檻，進而導致許多重要事項無法決議。這邊我們就先來幫大家做個簡單的名詞解釋吧！

 

什麼是區分所有？

指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

用白話說就是指大樓中每ㄧ戶的所有權，例如：XX路2號2樓、3樓等，每戶都是一區分所有。

 

什麼是區分所有權人？

指的是擁有上述『區分所有』的所有權人。

用白話說就是指大樓中每ㄧ個戶的屋主或所有權人，也就是說，房子登記在誰的名下，誰就是區分所有權人。(與『住戶』或『承租戶』等定義不同)

 

什麼是住戶？

指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

用白話說就是現在住在那邊的人。

 

什麼是區分所有權人會議？

指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

用白話說就是公寓大廈管理條例的最高決議機關，有關於公寓大廈重要事項都需要經過區分所有權人會議決議。

 

區分所有權人會議之職權為何？

一、規約之訂定或變更。
二、公寓大廈之重大修繕或改良。
三、公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。因地震、水災、風災、火災或其他重大事變須重建者。
四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
五、約定專用或約定共用事項。
六、其他公寓大廈共同事務之決議。

 

區分所有權人會議總是達不到法定或規約定額時怎麼辦？

公寓大廈管理條例第三十一條
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

公寓大廈管理條例第三十二條
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
不過，此項決議成立後十日內要用書面送達全體區分所有權人並公告之，而各區分所有權人可以在七日內以書面表示反對意見，但反對意見如果沒有超過全體區分所有權人及其區分所權比例合計半數，該決議就視為成立。

由上述法條可以看出，法律規定的出席及決議標準甚高，實務上常見公寓大廈召開區分所有權人會議時，出席區分所有權人不足，所以為了湊及人數，事後再請區分所有權人補簽名，這樣的做法不但不能補正效力，且簽名的住戶還可能涉及偽造文書的嫌疑！一定要謹慎為之阿！

其實要解決區分所有權人出席人數不足，導致無法開會的窘境，最好的辦法就是考量社區的狀況，依前述法律規定，透過修改規約的方式，降低出席及表決門檻就能解決出席率過低的情形。