郭彥廷地政士事務所

過去「養兒防老」的觀念已非定律，為避免子女「有房子就不要老子」的狀況發生，父母可做「抵押權設定登記」，讓彼此成為債務關係，子女若拿房產去借貸，銀行會認定為二胎而拒絕借款；或採取「預告登記」方式，使產權無法任意移轉。

此外，父母也可用信託方式來管理房產，父母贈屋給子女後可選擇登記「自益信託」，父母登記為受委託的所有權人，能全權管理處分房產，子女則設為房屋的委託人與受益人，能接受財產利益的保障，但因子女為委託人，恐有任意撤銷信託之虞。  

 

以下分別說明上述三種方式之內容與辦理所需文件供大家參考：
 

一、抵押權設定→跟權利人借錢 

內容：
日後有二順位，必須要等到第一次序的抵押權人行使抵押權的權利滿足，才可行使。
抵押物已無剩餘價值，二順位的抵押權人什麼都拿不到，設定的抵押權還被一併塗銷。
提醒：只能防止跟銀行借錢，地下錢莊還是有可能借錢出來。

辦理所需文件：
1.土地登記申請書
2.土地建築改良物抵押權設定契約書正副本
3.權利書狀
4.申請人身分證明
5.義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構，義務人為自然人者，免附印鑑證明）
6.其他依法律規定應提出之證明文件
 

二、預告登記→一般適用於二胎設定連件辦理預告登記給債權人、小孩購置財產但人格未臻成熟情況下預告登記給父母、出賣不動產附有期限條件者。

內容：
預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

辦理所需文件：
1. 登記申請書
2. 登記清冊
3. 登記名義人同意書
4. 登記名義人身份證明文件
5. 登記名義人印鑑證明書
6. 請求權人身份證明文件
7. 土地或建築改良物所有權狀

 

 

三、信託登記→產權由權利人管理

內容：
1.可約定信託財產暫時移轉給權利人管理。
2.可約定信託時間:數年或權利人過世才恢復信託。
3.信託期間:法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此房屋，該房子借貸或移轉需權
　利人同意，也可約定款項賣掉後價款或租金給特定人。
 

辦理所需文件：
1.登記申請書。
2.信託契約書或遺囑。
3.土地建物所有權狀或他項權利證明書。
4.義務人印鑑證明(義務人未能親自到場核對身分時檢附，且所檢附之印鑑證明以登記
　原因發生日期前1年以後核發者為限)。
5.查無欠繳稅費證明文件。
6.遺產稅、贈與稅繳清或免稅證明書或同意移轉證明書或不計入遺產(贈與)總額證明
　書。
7.其他依法令規定應檢附之文件。