郭彥廷地政士事務所

買賣房子最重要的就是貸款，除非不貸款。
目前台灣八大公股行庫對於房貸最低利率是「青年安心成家」方案，機動利率前2年1.44%，還可搭配其餘政策性房貸，購屋人可自由選擇。尤其購屋人在該銀行有往來紀錄，例如:薪資轉帳、公司長期配合等，都可以跟銀行談利率。

青年安心成家方案條件

一、申請日為108年1月1日起至109年12月31日止，惟撥款日至遲不得逾110年3月31日。

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一、為什麼這條法規很重要？

如果你和別人共有一塊地或房子，只要部分共有人要賣出，就得讓其他共有人有「優先購買權」。這次內政部修法（2024年1月1日上路），就是為了更保障這些沒參與出售的人，避免被蒙在鼓裡。

二、修法重點整理

✅ 通知的時機

｜什麼時候要通知其他共有人？

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申請人資格

一、農用證明之申請核發，申請人得為土地所有權人、承受人或其他權利關係人均得依規定申請。
二、債權人既不得代位申請不課徵土地增值稅，自無得依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條第2款規定申請核發農用證明之適用。

農用證明申辦之土地範圍

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近期國稅局查獲一起利用公共設施保留地贈與規避贈與稅的案例，再次提醒納稅人應遵守稅制規範，避免誤觸法令紅線。  

💡案例分析：表面贈與、實質交易

依據現行稅制，公共設施保留地贈與給配偶或直系血親，確實可享免徵贈與稅優惠。但若是透過此方式來規避稅負，國稅局將依「經濟實質課稅原則」進行認定，並補徵應納稅款。  

徐先生於去年6月間申報將公共設施保留地贈與給孫子，成功取得「贈與稅免稅證明」。然而，孫子在取得土地的次月，立刻將該土地轉售給建商，並收取實價登錄價款2000多萬元。進一步查核後發現，徐先生在贈與土地的「同時」，亦已與建商簽訂買賣契約，明顯具有規避贈與稅之意圖。國稅局最終依照實質課稅原則，認定徐先生的贈與標的是價款而非土地，依法補徵贈與稅，並加徵15%滯納金及利息。  

💡實務提醒：合法節稅與違規避稅的界線

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遺囑信託

有別於「生前信託」，此兩種信託的區別乃依是否生前生效為標準。而「遺囑信託」是委託人死後方能生效的信託，所以其「受益人」必定不是為了自己，而是信託人生存期間內，以「書面」安排其身後遺產的分配，把指定範圍的遺產，透過遺囑執行人於申報、繳交遺產稅後交付信託，再依信託契約的約定，為委託人指定之繼承人、受遺贈人管理遺產，至信託存續期間屆滿為止，以確保遺產可以依照委託人生前的規劃來運用，俾其身後的繼承人得以受到穩定的照顧。

優點
遺囑信託有保儲財產、避免浪費、執行遺囑、監護子女及照顧遺族之功能。 具體而言，例如子女年幼、有揮霍浪費傾向、身體殘疾、配偶不善理財等情況， 透過設立遺囑信託，委託人仍得於以後藉由信託繼續照顧遺族，於委託人死亡後，經由專業之受託人管理處分信託財產，按時定期給付信託利益予受益人，如此可以防止親屬揮霍，達到保障其生活無虞之目的。

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意義

一、建物須依建物所有權第一次登記又稱保存登記，指新建築或原本就有的合法之建物，為確保建物所有權(例如要取得建物所有狀)而向登記機關申請辦理所有權之登記。
二、建物所有權人提出申請才會登記，登記與否法令並無強制規定。

必須符合以下要件

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代書與履約保證不能少

許多人認為透過仲介買賣就一定安全，其實，仲介也是透過代書和履保來確保交易安全！建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理，並承做買賣價金履約保證。

 
產權清楚

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怎麼樣的條件算是低收入戶、中低收入戶呢？政府公告的低收入戶、中低收入戶審核標準中除了所得、動產限額，還有一項便是我們今天所要討論的不動產限額。你的房屋、土地都是不動產，倘若你是低收或中低收入戶，目前又有購屋的想法，那不妨先參考下列幾個注意事項！

不動產限額

下圖幫大家整理了113年低收入戶、中低收入戶審核標準中的不動產限額，每個縣市的額度不盡相同，不動產限額的計算方式是該建物的土地公告現值加上房屋評定現值，不得超過社會局標準(如下圖) ，若你有買房的需求，務必要留意不動產限額，以免喪失了原有的低收、中低收入戶補助資格哦！
 

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前情提要

彥廷和方亭名下各有一間房子，都尚有房貸，方亭未替彥廷做保人。現在彥廷沒收入，名下房貸無法支付，面臨法拍。

若彥廷名下房子法拍後仍不足清償銀行欠款，是否會影響方亭名下任何資產？

早些年，銀行和討債公司等第三者可以向法院聲請宣告將債務人夫妻改用分別財產制，再代位向債務人的配偶請求夫妻剩餘財產分配的差額，做為清償債務的費用，造成夫債妻還、妻債夫還這種不合理的現象發生。

但在2012年《民法》修正後，明訂夫妻間的「剩餘財產分配請求權」不得讓與或繼承，夫妻剩餘財產分配的請求權屬於配偶專屬，與他人無關，債權人已不得再使用此方式向欠債的配偶追討債務。在未約定夫妻財產制的情形下，如在婚姻關係存續中購屋，若登記在妻子名下，則該屋即屬妻所有，縱使丈夫欠債，若妻子不願意幫夫還錢，丈夫也不能拿該屋抵債，債權人更不能對其妻之房屋執行。

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夫妻間財產移轉，如何聰明節稅？

許多人認為夫妻間生前贈與財產可以免除贈與稅，結果以為這樣就能降低遺產稅負擔。但實際上，如果死亡發生在贈與後兩年內，該贈與財產會被併入遺產計稅，而且這部分財產不列入計算配偶剩餘財產差額分配請求權，反而會降低生存配偶在遺產中扣除的金額，進而導致需多繳遺產稅。

配偶剩餘財產差額分配請求權是什麼？

根據民法規定：

l夫妻婚後共同累積的財產（扣除婚姻期間負債）若出現差額，生存配偶有權要求分配這差額的一半，這稱為「配偶剩餘財產差額分配請求權」。

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案例討論(一)：彥庭跟芳廷結褵十年，婚姻生活美滿，父母健在，有兩個小孩，有一天彥庭吃番薯噎到，不幸死亡。

Q：誰是繼承人?

民法1138條:遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：
一、直系血親卑親屬。( 法律上視同親生子女 )
二、父母。

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在計算我們的財產交易所得時，通常會有兩種狀況，第一，資料保存完整，其二，當然就是有缺少相關文件。我們就從比較單純的狀況先說明

實際成本法│有完整文件，得以佐證實際成本

一、計算方式

財產交易所得/損失 = 出售價格 - 原始取得成本 - 改良費用

二、應備文件

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