前情提要
甲在社區大樓住了半年之後，發現主臥室天花板明明沒有管線，竟然漏水，油漆凸起還掉落，睡覺的時候有壓迫感，請師傅一查，原來是冷氣的管線沒有按照正常程序接到正常冷氣管道，直接排在外面陽台的地板，長時間下來，這些水滲透到地面慢慢延伸滲透到主臥房的天花板，導致漏水。
住大樓最怕樓上漏水，滲透到牆面造成油漆突起或掉落，維修費用如何分攤？
依照大廈管理條例，如果是公共管線問題，由大樓公基金出錢，個別住戶管線問題，則是樓上、樓下依狀況分擔費用，可是如果漏水原因是樓上進行裝修不慎，那樓上屋主就該負責，只是一般人的認知，誰家漏水就該由誰維修，不是每個人都願意分攤費用。
案例中幸運的是，樓上住戶把冷氣排水管線連接到排水孔後，漏水範圍沒再擴大就沒有維修問題，但其實類似情況在生活中時常上演。
一般大樓漏水最常見的問題，浴室地板、管道間或是私有管線漏水，影響到樓下住戶，維修費該怎麼算?
依照大廈管理條例，浴室部分上下樓層隔板各佔一半，如果是自然老化或是地震等因素造成，費用各出一半，但如果是外力造成，就得要當事樓層屋主負責，管道間部分也一樣，只是一般人的認知，都是誰家管線漏水誰就該負責修好，而不是找人來分擔，要獲得認同也是挺費力。
灑水系統消防設備那些管線，或者是頂樓地板，這些都是由管委會來負責。
買賣房子遇到漏水，特約怎麼押?
民法規定：
第354條（物之瑕疵擔保責任與效果）
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第373條（標的物利益與危險之承受負擔）
買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。
民法373條，指物的權利與危險自交付時起移轉予買受人。交付時賣方應保證無損害該物價值的瑕疵。換言之瑕疵擔保以買賣的時間點區分，以房屋的漏水來說，買賣前已產生的漏水，為屋主須負擔擔保的瑕疵。
第355條（物之瑕疵擔保責任之免除）
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第356條（買受人之檢查通知義務）
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
第357條（檢查通知義務之排除）
前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。
綜合這三條，我們可以了解，瑕疵也是物品的一部分，若買方對於瑕疵已知情並接受，賣方便不須負擔瑕疵擔保責任，畢竟瑕疵可以用價格折讓，瑕疵擔保指保證交付時無瑕疵，所以屋主負責的漏水問題，是交屋時已存在的漏水，並非日後才產生的漏水。再者，屋主保證無漏水，才需負漏水的瑕疵擔保責任。因為漏水此種瑕疵顯而易見，若屋主無保證該屋無漏水，買方無發現漏水，是買方的過失，屋主無須負漏水擔保責任。除非漏水處無法以通常程序檢查發現，例如:屋主有重新油漆、貼壁紙或是裝潢包裹。
第359條（物之瑕疵擔保效力1-解約或減少價金）
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第360條（物之瑕疵擔保效力2-請求不履行之損害賠償）
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。
瑕疵擔保有三種請求權：
1、減少價金 2、解除契約 3、損害賠償
而359條寫得很清楚，解除契約有失公平者，買受人只能請求減少價金。
基本上，漏水就屬於此類，僅能減少價金和損害賠償，判例中很少有看到能解約的。損害賠償部分就是因為漏水而造成的損失，也可請求損害賠償。
這裡分享幾個我目前簽買賣合約時，如果遇到房屋有漏水狀況，我寫特約的幾種方式給大家參考：
1.現況有漏水，屋主明確告知，以修繕費用折給買方，因而不負漏水瑕疵擔保。
2.現況無漏水，屋主保證無漏水，另外明訂6個月內願負漏水擔保責任，明訂於合約之中。
3.本買賣標的屋內有滲漏水及壁癌情形，賣方價金已便宜折價出售予買方，簽約後由買方自行負責修繕，爾後賣方不負任何瑕疵擔保責任，買方亦不得向賣方及仲介方提出任何賠償及告訴或要求減少價金。
4.賣方漏水保固自交屋日起計12個月內，期間如有滲漏水情事，賣方應負責修繕，費用由賣方負擔，此外買方同意賣方不需再負責任何其他瑕疵擔保責任。
5.本買賣標的……有滲漏水，賣方負責於撥款代償前修復。
6.賣方同意保留新臺幣…萬元整於仲介，自房地點交日起計6個月，期間內若有滲漏水情況時，由賣方負責修復，費用自保留款中扣除；若沒有再發生滲漏水情況時，保留款無息返還賣方。
7.本買賣標的全部之排水問題，買賣雙方協議由賣方給付買方新台幣…萬元整，由買方自行施工修繕，日後全部之排水問題概由買方自行負責處理，買方並同意賣方不需再負任何瑕疵擔保責任。
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