預售屋買賣跟一般出售房屋有何不同?

在預售屋買賣中,買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶予買方的「權利」,也就是說,預售屋建案在還沒有完工、辦理新屋產權登記之前,房屋及土地的所有權都還在建商或地主的手上,所以買方和建商簽約的「預售屋買賣契約書」只屬於「預售屋權利」的交易。

 

房地合一稅

根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,如果您在民國103年1月2日以後取得而且持有期間在2年以內的房屋、土地,以及民國105年1月1日以後取得的房子、土地,都是被課徵房地合一稅的對象。

而這之中值得注意的是,房屋、土地的交易日或取得日期的認定,都是以完成「所有權」移轉登記日為準。也就是說,會被課徵房地合一稅的不動產交易,必須是有實體的不動產「所有權」移轉登記給別人,才會適用這項申報課稅的規定。

下面的狀況是不用課徵房地合一稅的:

一、口頭說不動產贈與給別人,但沒有去辦理不動產權狀過戶。

二、轉賣還沒蓋好的預售屋,沒有不動產的產權移轉、過戶。

 

綜合所得稅

納稅義務人於年度中出售預售屋,應依所得稅法第71條規定,應以出售時之成交價額減除取得成本及相關費用後之餘額為財產交易所得,與各類所得合併申報綜合所得稅

如發現有所得漏未申報,在稽徵機關調查前,應儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅,請民眾勿心存僥倖,以免被查獲補稅外,還要加處罰鍰,得不償失。

 

案例討論

芳庭買了一間1000萬元的預售屋,持有一年後發現房價上漲便以1100萬元出售,獲利100萬元。

房地合一稅預售屋買賣屬權利之交易,沒有不動產的產權移轉、過戶,不用課徵房地合一稅。

綜合所得稅扣除相關成本之後(ex.仲介服務費30萬元),剩下來的70萬元仍然要列入明年5月申報個人綜合所得稅裡的「財產交易所得」項目裡。

 

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