什麼是查封？房子被查封怎麼辦？ @ 郭彥廷地政士事務所

什麼是「查封」？

查封是法拍流程的其中一道程序。

為什麼房子會被查封？

當 A (債務人)向 B (債權人)借錢不還， B 就可以要求法院強制 A 還錢。其中一個方法就是 B 向法院聲請拍賣(法拍) A 名下的財產(動產或不動產)來償還債務。一旦拍賣經法院裁定，就會接著進行「查封」程序。當查封生效後， A 就不可以再處分或移轉被查封的財產。簡單來說就是用限制債務人( A )房屋所有權的方式，保障債權人( B )的債權在未來可以被償還。

房子若被銀行查封怎麼辦？

一、在房子被查封到第一次拍賣前，還有一段時間可以跟債權銀行進行協商，而協商的重點在於擬定明確的還款計畫，並表明沒有要逃避債務，此時銀行通常會要求債務人先繳交一筆金額，剩餘債務再按月償還，其實只要與銀行協商成立，就可以撤銷強制執行程序，保住房子。

二、上面有提到，房屋法拍價格通常都遠低於市價。因此，建議可以與債權銀行協商用一般買賣方式來滿足銀行的債權，也就是請銀行撤銷查封，由債務人自己賣房，債權銀行或許會拒絕，可以跟銀行分析法拍的利弊得失，因為對債權銀行來說，當然是債權能盡量回收最好，而債務人也無須因為房子被賤賣還要背負剩餘的負債，如果能順利解決，銀行可以獲得較多的清償，而債務人也可以減少負債。

◎法拍的利弊得失
其實銀行要的，只是欠錢的人按時還款。銀行聲請法院強制執行這其實都是最後手段，因為拍賣債務人的房子對銀行來說，並沒有太多好處。
一、法院強制執行程序冗長、耗時。
聲請法院強制執行後，需先到不動產的所在地進行查封，後送鑑價公司估價，定詢價期日請當事人對鑑定價格表示意見，之後法官會訂立不動產的底價，到登報第一次公告投標，約須半年的時間，之後才會進入拍賣程序，分別有一拍、二拍、三拍、三個月公告拍賣。
二、拍賣價格遠低於該有的行情，對銀行而言是損失。
原本法拍的不動產估價就比市價低許多，又經過三次減價程序，每次減價金額為20％，價格大打折扣，即便賣出，對銀行和債務人都是損失。