什麼是「查封」?

查封是法拍流程的其中一道程序。

 

為什麼房子會被查封?

當 (債務人)向 (債權人)借錢不還, 就可以要求法院強制 還錢。其中一個方法就是 向法院聲請拍賣(法拍) 名下的財產(動產或不動產)來償還債務。一旦拍賣經法院裁定,就會接著進行「查封」程序。當查封生效後, 就不可以再處分或移轉被查封的財產。簡單來說就是用限制債務人( )房屋所有權的方式,保障債權人( )的債權在未來可以被償還。

 

房子若被銀行查封怎麼辦?

一、在房子被查封到第一次拍賣前,還有一段時間可以跟債權銀行進行協商,而協商的重點在於擬定明確的還款計畫,並表明沒有要逃避債務,此時銀行通常會要求債務人先繳交一筆金額,剩餘債務再按月償還,其實只要與銀行協商成立,就可以撤銷強制執行程序,保住房子。

二、上面有提到,房屋法拍價格通常都遠低於市價。因此,建議可以與債權銀行協商用一般買賣方式來滿足銀行的債權,也就是請銀行撤銷查封,由債務人自己賣房,債權銀行或許會拒絕,可以跟銀行分析法拍的利弊得失,因為對債權銀行來說,當然是債權能盡量回收最好,而債務人也無須因為房子被賤賣還要背負剩餘的負債,如果能順利解決,銀行可以獲得較多的清償,而債務人也可以減少負債。

法拍的利弊得失
其實銀行要的,只是欠錢的人按時還款。銀行聲請法院強制執行這其實都是最後手段,因為拍賣債務人的房子對銀行來說,並沒有太多好處。
一、法院強制執行程序冗長、耗時。
聲請法院強制執行後,需先到不動產的所在地進行查封,後送鑑價公司估價,定詢價期日請當事人對鑑定價格表示意見,之後法官會訂立不動產的底價,到登報第一次公告投標,約須半年的時間,之後才會進入拍賣程序,分別有一拍、二拍、三拍、三個月公告拍賣。
二、拍賣價格遠低於該有的行情,對銀行而言是損失。
原本法拍的不動產估價就比市價低許多,又經過三次減價程序,每次減價金額為20%,價格大打折扣,即便賣出,對銀行和債務人都是損失。

 

建議:在接到法院查封通知時,應該盡快與銀行聯繫,協商撤銷查封之事宜,以減少損失。如果債務人自己面對銀行不知如何去洽談,建議還是找尋律師商量或委任律師跟銀行進行協商,保障自己的權利,千萬不要病急亂投醫與銀行達成自己無法負擔的還款條件。

 

郭彥廷地政士事務所

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