我國關於土地、房屋的產權採登記生效主義,所以買賣不動產,如果未經登記是不會發生產權移轉的效力(參考民法第758條、第759條)。

而未辦保存登記的建物,雖然不符合建築法規而無法辦理登記,但在私法上,仍是受法律保障的財產權之一,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物,並排除他人之干涉

現行實務上,除了事實上「占有」的移轉外,一般都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(地政事務所的公契,1式2份)蓋妥雙方印章,並貼上印花申報契稅後,據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉,來證明事實上處分權的移轉。

誠如上述,因為買受人只是取得事實上處分權,而所有權仍在出資興建的原始取得人,所以原始取得人若有欠債情事,其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物,而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的。

提醒大家:如要購買未辦保存登記的建築物,務必要了解以上所述之法律利害關係及克服之道。

 

免建物印花稅

未辦保存登記之房屋,因無法向地政機關辦理移轉登記,其辦理契稅申報所書立之契據,非屬印花稅法第5條第5款規定之課稅範圍,可免貼用印花稅票。
有些房屋因未符合相關規定致無法辦理建物所有權第一次登記,除嗣後能依程序補正而變成合法建築物外,係屬客觀上不能辦理移轉登記,而無法為不動產所有權之讓與。縱實務上雖認為讓與人已將違章建築之事實上處分權,交付而歸諸受讓人,惟仍無從辦理物權登記,自不符印花稅法第5條第5款規定「向物權登記機關申請辦理登記」之憑證課稅範圍。

 

契稅需申報

稅捐機關進一步表示,未辦建物所有權第一次登記之房屋,仍屬建築改良物,依契稅條例第16條規定:納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起,或因占有而依法申請為所有人之日起30日內,填具契稅申報書表,檢附公定格式契約書及有關文件,向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割,應由雙方當事人共同申報。

 

參考法條

民法第758條
不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。
前項行為,應以書面為之。

民法第759條
因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

 

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