房地合一課徵所得稅制度│自住房屋、土地租稅優惠(自住房地租稅優惠) @ 郭彥廷地政士事務所

什麼是自住房地租稅優惠？

一、個人交易自住的房屋、土地，符合下列各項條件，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅：
　　(一)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
　　(二)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
　　(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

二、舉例說明，太太105年1月2日購入Ａ自住房地，成本1,300萬元，於115年6月30日出售，售價2,000萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額100萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：
　　(一)課稅所得＝成交價額2,000萬元－成本1,300萬元－費用100萬元－土地漲價總數額100萬元＝500萬元
　　(二)應納稅額＝(課稅所得額500萬元－免稅額400萬元)×10%稅率＝10萬元

個人自住房地租稅優惠的適用，是否須「連續」於該房屋設戶籍滿6年?

自住房地租稅優惠有關辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年的適用條件，係指交易該房地前，個人、或其配偶、未成年子女，符合於該房屋辦竣戶籍登記連續滿6年，以及持有並居住該房屋連續滿6年。

個人交易房屋、土地，僅其已成年的子女設籍及居住於該房屋，可否適用自住房地租稅優惠？

自住房地租稅優惠有關設籍及居住連續滿6年適用條件，係指交易該房地前，個人或其配偶、未成年子女符合於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿6年，如僅有「成年子女」設籍於該房屋，尚不符合前開條件，故無法適用自住房地租稅優惠。

個人交易房屋、土地如果是因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得的，於認定自住房地租稅優惠有關「辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年」適用條件時，該持有時間滿6年如何認定?

個人交易的自住房地如因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得，於認定自住房地租稅優惠有關持有期間滿6年的條件時，該持有期間除個人持有期間外，尚得併計被繼承人、遺贈人及配偶的持有期間，惟持有人於該期間內亦須符合自住房地條件：
一、因繼承所取得的房地
　　持有期間＝個人持有期間＋被繼承人持有期間

二、因遺贈所取得的房地
　　持有期間＝個人持有期間＋遺贈人持有期間

三、因配偶贈與所取得的房地
　　持有期間＝個人持有期間＋配偶持有期間

註：個人持有期間及所併計被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間，該個人、被繼承人、遺贈人或持有人的配偶、未成年子女須已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用情形。

太太105年7月1日取得Ａ房地並設籍自住，而後於110年7月1日過世，由其子繼承並繼續設籍自住，太太於111年7月1日出售Ａ房地時，得否適用自住房地租稅優惠?

小王出售Ａ房地前6年期間[包括小王持有期間1年(110年7月1日至111年7月1日)及老王持有期間5年(105年7月1日至110年7月1日)]，均符合辦竣戶籍登記及居住條件，如該期間內無出租、供營業或執行業務使用，且其本人、配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠，則小王出售Ａ房地即得適用自住房地租稅優惠。

個人拆除自住的舊屋，自地自建或與營利事業合建分屋，並於自建完成的新屋或自營利事業取得的新屋設籍及居住如新屋未持有及居住滿6年即予出售，可否適用自住房地租稅優惠？

一、個人出售新屋前6年的持有期間內，包括新屋的持有期間及舊屋拆除前的持有期間，於新屋及舊屋連續設有戶籍及居住且無出租、供營業或執行業務使用，如個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內亦未曾適用自住房地租稅優惠，其出售新屋(含坐落基地)得適用自住房地租稅優惠。

二、舉例說明，小姐107年3月1日取得Ａ房地並設戶籍及居住，108年3月1日拆除Ａ屋後於原土地自地自建，110年3月1日取得興建完成Ｂ屋的使用執照，小姐並於Ｂ屋設籍及居住，其後於115年3月1日出售Ｂ屋時，適用自住房地租稅優惠之認定如下：
(一)小姐出售新屋Ｂ的前6年房屋持有期間為：新屋Ｂ持有期間=5年(110.3.1~115.3.1)、舊屋Ａ持有期間=1年(107.3.1~108.3.1)
(二)小姐於上開6年持有房屋期間，符合辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，如小姐與其配偶及未成年子女於出售Ｂ屋前6年內未曾適用過自住房地租稅優惠，即得適用自住房地租稅優惠。

先生、太太夫妻兩人分居數年，先生112年1月1日出售Ｃ房地業經核定符合自住房地租稅優惠，太太在115年6月1日出售Ｄ房地時，可以再申請適用該優惠嗎?

先生雖在太太出售Ｄ房地的前6年內，即於112年1月1日出售Ｃ房地時已適用自住房地租稅優惠，如果尤先生、尤太太兩人已分居且符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定，係各自辦理年度綜合所得稅結算申報及計算稅額，則在認定尤太太出售Ｄ房地的前6年內有無適用自住房地租稅優惠時，毋須考慮尤先生是否曾適用該優惠情形，即先生、太太兩人得個別認定。

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