「租賃住宅市場發展及管理條例」是我國首部住宅租賃專法,於今年6月27日上路,對全國300萬名租屋族影響甚大。在此重點整理五大重點,提供身為房客或房東的大家參考

 

押金不得超過2個月租金總額

新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果。

 

房東可有條件減稅

為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,只要房東與專業經營者簽1年以上契約,政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,得予適當減徵如下:

一、月租金收入6,000元以下,可免徵所得稅

二、月租金6,000元至20,000元間,所得稅的必要費用可扣除53%。

三、月租金20,000元以上,則可扣除43%。

 

房東與房客其他權利義務

一、房東應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住。

二、簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時的聯絡方式等。

三、租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

四、下列情形房東得提前終止租約:

1.房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。
2.房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客。
3.租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,房東得由押金扣除處理費用
4.若住宅未合於房客居住使用(難以繼續居住)時,如房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房客得提前終止租約,房東不得要求賠償。

 

包租代管法律保障

新法明確規定租賃住宅服務業可分為「包租業」及「代管業」兩種:

一、包租業:為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色。

二、代管業:為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務(如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理…等)

此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制,讓房東委託經營更放心。

 

租屋爭議調處及諮詢

新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,以有效協助民眾解決租屋糾紛,讓民眾遭受租屋糾紛時,有方便、公正、專業的協助管道。

 

建議大家在租屋前一定要詳閱租賃專法,房東也一定要依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議又要鬧上法院。

 

◎延伸閱讀:租賃專法上路 新約改採官方定型化契約 點擊查看

 

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