前情提要

彥廷用2,000萬元買了一間房子贈與兒子,彥廷心想:這間房子的土地公告現值及房屋評定現值估計約950萬元,扣掉免稅額220萬元,算一算只須要繳納贈與稅73萬元,相較直接贈與現金給兒子應該是比較划算的!

 

彥廷這樣想是對的嗎?

1.直接贈與兒子現金2,000萬元:扣掉免稅額220萬元,約須繳納贈與稅178萬元。
 (2000-220)*10%=178
2.買2,000萬元的房子送給兒子:以土地公告現值及房屋評定現值扣掉免稅額220萬元,約須繳納贈與稅73萬元。
 (950-220)*10%=73
彥廷所選的第二個做法可以省下贈與稅約105萬元!所以,在過去的舊制中,彥廷的想法或許沒錯!

 

房地合一稅新制上路後會有什麼差異嗎?

如果兒子在受贈房屋後不到2年就以2,500萬元出售房屋,實際獲利500萬元。此時因為兒子持有房屋期間不到2年,適用的「房地合一」稅率高達35%!原本只要繳稅175萬元(2,500-2,000)*35%=175;但因為是彥廷贈與給兒子所取得的房產,房地成本須按房地現值950萬元計算,國稅局最後認定的交易所得可能高達約1,550萬元,須繳房地合一稅約542.5萬元(2,500-950)*35%=542.5等於得多繳542.5-175=367.5萬元的稅!遠遠超出於當初省下的105萬元贈與稅。

也就是說,彥廷的安排在過去的舊制中或許是合法節稅的方法之一,但在房地合一稅新制上路後並不見得是最節稅的方式。

 

主動申報房地合一稅

國稅局也持續宣導,從2016年1月1日起,交易當年度1月1日後,民眾所取得的房屋、土地等,都有義務要主動申報房地合一稅。如果因為不熟悉法律而未辦理申報,國稅局除了會發單補徵之外,若真的達到處罰標準,也可能被裁處罰鍰,大家須特別注意!下面幾點是較常見的錯誤:

一、誤認出售的房地適用舊制:2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,都屬房地合一新制的課稅範圍。

二、課稅額為零,仍需申報:很多納稅人在試算後,因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。

三、以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報:個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅,應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報,勿須合併當年度綜合所得稅申報。

最後,個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍,即使是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報,各位繳稅人需注意!

 

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