房地合一稅│節稅？你做對了嗎？ @ 郭彥廷地政士事務所

前情提要

彥廷用2,000萬元買了一間房子贈與兒子，彥廷心想：這間房子的土地公告現值及房屋評定現值估計約950萬元，扣掉免稅額244萬元，算一算只須要繳納贈與稅70.6萬元，相較直接贈與現金給兒子應該是比較划算的！

彥廷這樣想是對的嗎？

1.直接贈與兒子現金2,000萬元：扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅175.6萬元。
　(2000-244)*10%=175.6
2.買2,000萬元的房子送給兒子：以土地公告現值及房屋評定現值扣掉免稅額244萬元，約須繳納贈與稅70.6萬元。
　(950-244)*10%=70.6
彥廷所選的第二個做法可以省下贈與稅約105萬元！所以，在過去的舊制中，彥廷的想法或許沒錯！

房地合一稅新制上路後會有什麼差異嗎？

如果兒子在受贈房屋後不到2年就以2,500萬元出售房屋，實際獲利500萬元。此時因為兒子持有房屋期間不到2年，適用的「房地合一」稅率高達45%！原本只要繳稅225萬元(2,500-2,000)*45%=225；但因為是彥廷贈與給兒子所取得的房產，房地成本須按房地現值950萬元計算，國稅局最後認定的交易所得可能高達約1,550萬元，須繳房地合一稅約697.5萬元(2,500-950)*45%=697.5，等於得多繳697.5-225=472.5萬元的稅！遠遠超出於當初省下的102.6萬元贈與稅。

也就是說，彥廷的安排在過去的舊制中或許是合法節稅的方法之一，但在房地合一稅新制上路後並不見得是最節稅的方式。

主動申報房地合一稅

國稅局也持續宣導，從2016年1月1日起，交易當年度1月1日後，民眾所取得的房屋、土地等，都有義務要主動申報房地合一稅。如果因為不熟悉法律而未辦理申報，國稅局除了會發單補徵之外，若真的達到處罰標準，也可能被裁處罰鍰，大家須特別注意！下面幾點是較常見的錯誤：

一、誤認出售的房地適用舊制：2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

二、課稅額為零，仍需申報：很多納稅人在試算後，因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠誤認為不用申報。

三、以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報：個人出售適用新制課稅範圍的房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報，勿須合併當年度綜合所得稅申報。

最後，個人交易房地如果屬於房地合一新制課稅的範圍，即使是虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，各位繳稅人需注意！

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