以點交物件為主

對於產權完整、使用權無爭議的不動產,法院通常會允許點交,也就是法院會以公權力排除現住戶的佔有;不點交則由於法院不會介入使用權的移轉,拍定人通常需要花費不少時間、金錢或打官司才能實際佔有房屋,未必划算;此外,部分法拍屋會有部分點交部分不點交的情況,若不點交的項目是無使用權爭議的(例如:道路、公共設施)則仍可視為有點交。

 

資金準備充足

法拍屋投標時要準備底價二成的現金作為保證金,拍定後七到十日內要繳清尾款才能過戶,這段期間通常是無法貸款的;且棄標仍須負擔保責任,所以投標時一定要準備好全部屋款的現金,以免進退不得。目前有少數銀行會承做法拍屋的代墊款,在產權過戶前是以信用貸款計息,產權過戶後則轉為一般房貸;但投標人仍須準備至少二成的屋款,才能順利投標。

 

產權現場查清楚

法院公告的法拍屋內容少了公設面積跟屋齡,若直接計算法院公告的面積,以大樓為例,可能比實際登記面積少10%-30%,且法院對法拍屋的瑕疵公告的錯誤均不負責任,一時不察極容易誤判。因此建議:
一、申請謄本,確認真實的權利內容。
二、現場勘查。除了看看周遭環境還有內部格局,可以與現住戶交談,預判未來點交的難度;若不得而入,可詢問鄰近樓層鄰居也有機會看到格局。

 

拍定案例研判合理價格

一、法院法拍網站可查知近三個月拍定價,坊間亦有法拍資訊公司提供更早的拍定價格。
二、法拍屋合理價必須以同為法拍屋的拍定價相比較為準確,而非以一般中古屋房價打折相比。

三、拍定案例的拍次,可看出適當進場時機點與相對價格,若多數皆為第三拍成交,則可用第三拍價格作為估計參考,避免太早進場多花錢。

 

找熟悉銀行代墊

法拍屋必須在7天內繳款給法院,若7天內繳不出款項,或得標價格超過預期,需找銀行做代墊款時,最好向平常有往來、較熟悉的銀行申請,利率部分較有機會商議。

 

彥廷代書打點一切

若實在對購買法拍屋無確切把握,可求助代標公司,由彥廷代書進行投標的整體規劃,含產權調查、出價、甚至點交等協助,可作為投標人的專業顧問。

 

找彥廷代書的好處

一、協尋合適案件
大部分的人沒有時間盯著司法院資訊平台等待適合自己的案件出現,除非你有非常多閒暇之餘去關注這一塊,不然光是找案件與等待資訊,會花上你不少時間。
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二、市場分析調查
出具市場調查報告書,準確判斷進場時機、投標拍次與加價金額。

三、投標現場分析投標金額
專業代標經驗,依現場投標人數、情況做判斷,提供投標價格讓客戶投標人做指標性參考,而最終投標金額,仍由客戶自行決定。

四、房屋點交
最常見的狀況像是原屋主不肯搬離,拖延時間造成的點交困難,彥廷代書協助客戶快速又安全的取得房屋。

 

郭彥廷律師地政士聯合事務所

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