案例1:彥廷將房子借名登記在方亭名下,後來彥廷要求方亭將房子過戶回來但卻遭拒絕,經向法院提起訴訟並判決方亭應將房子所有權移轉返還予彥廷,請問應否繳納契稅、土地增值稅、贈與稅?

案例2:彥廷將房子借名登記在方亭名下,後來彥廷要求方亭將房子過戶回來,方亭也同意了,雙方合意移轉,請問應否繳納契稅、土地增值稅、贈與稅?


 

何謂借名登記?

所謂「借名登記」,係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定,依據民法第五四九條第一項之規定,當事人之任何一方,得隨時終止委任契約,是以當借名者終止借名關係時,出名人即負有返還所有權之義務。

 

因返還借名登記之土地應課徵土地增值稅

借名登記之性質既賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定,借名人與出名人間成立借名契約,並將不動產所有權登記在出名人名下,故出名人取得不動產所有權是有效的。之後借名人終止借名關係請求出名人返還所有權,係屬另一次的所有權移轉行為,故不論是私下移轉或是透過法院判決移轉,對稅捐處來說,都是屬於土地移轉行為,所以都得繳交土地增值稅,應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅。

 

因返還借名登記之建物是否課徵契稅?

依契稅條例第二條之規定,其徵收範圍僅限不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,始應申報繳納契稅。是以借名登記不動產之返還,其法律性質非屬贈與亦非為買賣,更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權,基於租稅法律主義,即非屬課徵契稅之範圍。

 

稅捐機關之見解-在實務上借名不動產的返還

1.雙方合意移轉的情形,因並無借名返還的登記原因,故實務上多數僅得以買賣移轉登記的方式辦理;亦或是由雙方成立訴訟上和解或調解,或是經由調解委員會做成調解,持憑筆錄據以辦理返還移轉登記時,恐因稅捐機關無法審查認定其移轉之原因,致須課徵繳納契稅。
2.而透過法院實質審查,並就其移轉返還的原因為終止借名關係所為之確定判決,是以行政機關得以認定其返還原因。

 

因返還借名登記之不動產是否課徵贈與稅?

國稅局核課贈與稅方式是以資金流向來判斷而非事實審(縱使公證借名登記契約亦然),故
1.雙方合意移轉的情形亦或是由雙方成立訴訟上和解或調解,或是經由調解委員會做成調解,持憑筆錄據以辦理返還移轉登記時,恐因稅國稅局無法審查認定其資金流向,致須課徵繳納贈與稅。
2.而透過法院實質審查,並就其移轉返還的原因為終止借名關係所為之確定判決,國稅局會尊重法院判決,依據判決書來決定是否核課贈與。


 

案例3:新聞案例指出,有兄弟共同出資購買土地,登記在弟弟名下,事後移轉登記回哥哥名下,國稅局認定為贈與契約,應課贈與稅

這個行政訴訟打了四年多,最後高等行政法院更一審指出,國稅局並不能證明以調解移轉為登記原因,將土地應有部分的三分之一移轉登記給兄長,構成無償贈與行為。

但是,當事人提出證據卻能合理說明該土地,最初是由兄弟共同購買,再以借名登記方式登記在三弟名下。本案緣起,兄弟就借名登記土地爭議,在調解委員會達成調解,之後並到稅捐稽徵處申報土地增值稅,結果稅捐稽徵處竟向國稅局詢查是否涉及贈與之事?

國稅局根據所查得資料,認為本件有涉及贈與之事實,因此認定應繳納一百多萬的贈與稅。當事人不服,申請復查及訴願均被駁回。高等行政法院在第一審也是敗訴,不過最高行政法院認為原審未依職權詳加調查,將原判決廢棄發回更審。

更一審則認為,當事人已經說明且證明兄弟合資購買土地的事實,而借名登記在兄弟一人之名下;後來當事人向調解委員會申請調解成立,登記名義人同意將原合資購買的土地持分移轉登記回去給兄長,只是返還兄長原本應有的土地持分,並非無償贈與,於是撤銷訴願及復查決定。

由本件案例可知,不動產借名登記的情形,在原始借名登記之時,應該保留權利人出資或是借名登記之證據。否則,其後移轉登記回來的時候,若國稅局要求提出資金證明卻提不出來,很容易被認定是贈與行為,而被核課贈與稅。

 

郭彥廷律師地政士聯合事務所

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