前情提要
甲在社區大樓住了半年之後,發現主臥室天花板明明沒有管線,竟然漏水,油漆凸起還掉落,睡覺的時候有壓迫感,請師傅一查,原來是冷氣的管線沒有按照正常程序接到正常冷氣管道,直接排在外面陽台的地板,長時間下來,這些水滲透到地面慢慢延伸滲透到主臥房的天花板,導致漏水。



住大樓最怕樓上漏水,滲透到牆面造成油漆突起或掉落,維修費用如何分攤?

依照大廈管理條例,如果是公共管線問題,由大樓公基金出錢,個別住戶管線問題,則是樓上、樓下依狀況分擔費用,可是如果漏水原因是樓上進行裝修不慎,那樓上屋主就該負責,只是一般人的認知,誰家漏水就該由誰維修,不是每個人都願意分攤費用。
案例中幸運的是,樓上住戶把冷氣排水管線連接到排水孔後,漏水範圍沒再擴大就沒有維修問題,但其實類似情況在生活中時常上演。

 

一般大樓漏水最常見的問題,浴室地板、管道間或是私有管線漏水,影響到樓下住戶,維修費該怎麼算?

依照大廈管理條例,浴室部分上下樓層隔板各佔一半,如果是自然老化或是地震等因素造成,費用各出一半,但如果是外力造成,就得要當事樓層屋主負責,管道間部分也一樣,只是一般人的認知,都是誰家管線漏水誰就該負責修好,而不是找人來分擔,要獲得認同也是挺費力。
灑水系統消防設備那些管線,或者是頂樓地板,這些都是由管委會來負責。





買賣房子遇到漏水,特約怎麼押?

民法規定:

第354條(物之瑕疵擔保責任與效果)

物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

 

第373條(標的物利益與危險之承受負擔)

買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。

 

民法373條,指物的權利與危險自交付時起移轉予買受人。交付時賣方應保證無損害該物價值的瑕疵。換言之瑕疵擔保以買賣的時間點區分,以房屋的漏水來說,買賣前已產生的漏水,為屋主須負擔擔保的瑕疵。

 

第355條(物之瑕疵擔保責任之免除)

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

 

第356條(買受人之檢查通知義務)

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

 

第357條(檢查通知義務之排除)

前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。

 

綜合這三條,我們可以了解,瑕疵也是物品的一部分,若買方對於瑕疵已知情並接受,賣方便不須負擔瑕疵擔保責任,畢竟瑕疵可以用價格折讓,瑕疵擔保指保證交付時無瑕疵,所以屋主負責的漏水問題,是交屋時已存在的漏水,並非日後才產生的漏水。再者,屋主保證無漏水,才需負漏水的瑕疵擔保責任。因為漏水此種瑕疵顯而易見,若屋主無保證該屋無漏水,買方無發現漏水,是買方的過失,屋主無須負漏水擔保責任。除非漏水處無法以通常程序檢查發現,例如:屋主有重新油漆、貼壁紙或是裝潢包裹。

  

第359條(物之瑕疵擔保效力1-解約或減少價金)

買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

 

第360條(物之瑕疵擔保效力2-請求不履行之損害賠償)

買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。

 

瑕疵擔保有三種請求權:

1、減少價金  2、解除契約  3、損害賠償

而359條寫得很清楚,解除契約有失公平者,買受人只能請求減少價金。

基本上,漏水就屬於此類,僅能減少價金和損害賠償,判例中很少有看到能解約的。損害賠償部分就是因為漏水而造成的損失,也可請求損害賠償。

 

這裡分享幾個我目前簽買賣合約時,如果遇到房屋有漏水狀況,我寫特約的幾種方式給大家參考:

1.現況有漏水,屋主明確告知,以修繕費用折給買方,因而不負漏水瑕疵擔保。

2.現況無漏水,屋主保證無漏水,另外明訂6個月內願負漏水擔保責任,明訂於合約之中。

3.本買賣標的屋內有滲漏水及壁癌情形,賣方價金已便宜折價出售予買方,簽約後由買方自行負責修繕,爾後賣方不負任何瑕疵擔保責任,買方亦不得向賣方及仲介方提出任何賠償及告訴或要求減少價金。

4.賣方漏水保固自交屋日起計12個月內,期間如有滲漏水情事,賣方應負責修繕,費用由賣方負擔,此外買方同意賣方不需再負責任何其他瑕疵擔保責任。

5.本買賣標的……有滲漏水,賣方負責於撥款代償前修復。

6.賣方同意保留新臺幣…萬元整於仲介,自房地點交日起計6個月,期間內若有滲漏水情況時,由賣方負責修復,費用自保留款中扣除;若沒有再發生滲漏水情況時,保留款無息返還賣方。

7.本買賣標的全部之排水問題,買賣雙方協議由賣方給付買方新台幣…萬元整,由買方自行施工修繕,日後全部之排水問題概由買方自行負責處理,買方並同意賣方不需再負任何瑕疵擔保責任。

 

 

郭彥廷律師地政士聯合事務所

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