「凶宅」乃屬一般民間用語,其內涵與範圍因人而異,對於個人所產生之心理影響程度亦有所不同,且判斷一房屋是否為「凶宅」,須考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內」為必備要件,故現行法令對於凶宅並未明確定義與規範。
 
內政部在民國97年7月發布一個函釋,定義所謂的凶宅,是指:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)(案例三)在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」換句話說,依據內政部的見解,要構成凶宅,有三個要件:
 
1、時間:賣方產權持有期間內發生。
2、空間:在專有部分發生。
3、型態:兇殺或自殺,但排除意外死亡。(案例一打臉)
 
「凶宅」因涉及個人隱私與資料保密,目前尚無法令予以定義與規範,亦無政府公開資訊可供查詢
 
但是內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項載有「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,其主要目的是希望仲介業者於接受委託時,要求委託人(賣方)據實填載,並於說明欄內詳實敘明經過情形,以供買方判斷是否購買之參考,但該契約書範本係屬一種「行政指導」,並無強制規範之效力。
 
現今部分法院也已認為,是否屬於凶宅已經成為房屋交易之重要資訊,並影響交易價值甚鉅,賣方或仲介業者應負有告知的義務。如未告知,應屬交易上之重大瑕疵,買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過,查證並非困難的話,因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易,一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄,所以可能就會被認定解除契約會顯失公平,而僅能減少價金。
 
 
案例一、意外致死事故也影響交易價格
A花500萬元買中古屋,事後發現有人意外(因一氧化碳中毒)死在屋內,不甘沒被告知買到「凶宅」,提起損害賠償告訴,屋主B提出內政部97年7月函文解釋,曾發生凶殺或自殺死亡才算凶宅,這些非自然死亡事故也不是在她持有產權期間發生,因此房屋不算「凶宅」,楊女也從未當面詢問,當然不必主動告知。
桃園地院認為,凶宅並沒有法律或實務上的明確定義,內政部的函釋見解對法院裁判沒有拘束力,這個案子爭執的關鍵,在於「意外致死事故」是否影響交易價格,而不是房子能否認定成凶宅。換言之法官認為重點不在凶宅如何定義,只要死亡案讓住戶嫌惡、會影響交易價格就要告知,判屋主全數賠償。
 
案例二、刻意隱瞞凶宅,判買賣契約解除
A去年以500萬元,買下土城區一戶七樓房屋,入住後才從鄰居處得知五年前屋內有人燒炭自殺,屋主B因此低價求售,前手C買入後卻隱匿凶宅事實高價轉賣給她。A嚇得馬上搬家並訴請解約退款。新北地院認定該屋確屬凶宅,判決解約,賣方應全額退還500萬屋款。
 
案例三、母跳樓亡 租屋處變凶宅 屋主求償 兒女判賠73萬
A在B租屋處跳樓自殺身亡,致房子變成凶宅,屋主因乏人問津無法脫手,向B和A兒女索賠房價損失,法官認為案發時B不在場,無過失責任免賠,但死者A子女未辦理拋棄繼承,所以須連帶賠償房價損失七十三萬元,全案定讞。
雲林地院審理時,根據不動產估價師聯合會鑑定,黃姓屋主的房價原為四百六十四萬餘元,變凶宅後,房價跌到三百九十一萬餘元,少了七十三萬元。一審法官認為,A自殺當天,B並未在場,沒有過失責任,因此免負賠償責任。
A兒女雖以A跳樓墜落在屋外死亡,不應認定為凶宅為由,上訴二審,台南高分院根據內政部凶宅定義函釋,房屋是否為凶宅,應考量事件發生經過、事件經過時間長短等因素,因此仍認定該屋為凶宅,並駁回上訴,全案定讞。
 
案例四、頂樓加蓋燒死人頂樓不算兇宅
A前年買了一戶五樓公寓的五樓,後來才知頂樓加蓋曾發生火警燒死三個人,A認為自己買到凶宅,控告仲介及前屋主並未告知涉嫌詐欺,但檢方調查後認為,張買的是五樓,縱使當時頂樓加蓋是由五樓住戶使用,也不能算凶宅,因此將全案不起訴。
 
 
最好的方式:不要為了房價而隱瞞事實,買方再三跟仲介和屋主確認並請他們在現況說明書簽名。
 
 
 
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