近期房地產市場出現一些紛紛擾擾的現象,有的「一屋多賣」、有的則是建商倒閉、跑路...民眾買預售屋的錢要不回來,購屋權益嚴重受損。
其中,「一屋多賣」的情形並不多見,因為在整個購買房子的過程中,有很多關卡是可以防止「一屋多賣」的發生,民眾只要多多留意以下的買房眉角,就能維護自身購屋權益。

所謂一屋多賣是指建商把房子賣給買方甲,並且收取了買方甲付出去的訂金及簽約金,然後趁房子還沒有過戶給買方甲的時候,又和買方乙簽了買賣契約,並且也向買方乙收取訂金及簽約金,甚至再以相同的手法與買方丙做買賣,最後當然就是趁著買方甲、乙、丙都不知情的狀況下,趕緊捲款一走了之。前述這種「一屋多賣」的行為絕對觸犯了刑法上的詐欺罪,這對於成立多年、有誠心永續經營、信譽卓著的建商或房仲業者而言,幾乎是不可能發生的事,所以想要避免自己成為「一屋多賣」的受害人,第一步就是找有口皆碑的好建商、房仲業者買房子。

不過,有時向購屋民眾進行詐騙行為的是個人而非建商。例如最近發生的案例:建商員工對購屋客戶騙取3間購屋自備款。因此建議民眾在交付任何購屋訂金或簽約金時,請以匯款到公司專用帳戶的方式,而不是匯款到建商或房仲業員工的個人銀行帳戶裡。如此一來,可以避免賣屋業務員私自拿了錢就落跑,也可以留下匯款的購屋證明。

此外,當建商或賣家開出比市場行情低很多的房價,還要求買方「趕快下訂,不然就被後補的人買走」時,自己心裡就應該提高警覺:這是不是惡意的詐騙圈套?買房子的確可以挑選便宜的產品,但是千萬別為了貪小便宜而成為不良業者的俎上肉啊!

房屋買賣雙方,互不相識,要進行可能是畢生積蓄的金錢交易,彼此都會擔心。
過去房地產制度尚未健全,買方付出的每一期款項,都是進到賣方指定的帳戶,不免擔心對方捲款潛逃,付了錢卻拿不到房產權狀。 

然而嚴格來說,把購屋自備款匯入建商的公司金融帳戶還不是最保險的,因為建商也可能在交屋前就倒閉或捲款跑路,所以最好的方式就是採用「購屋履約保證」,簡單來說就是民眾把交屋前必須支付出去的所有購屋自備款,存放在公正的第三方機構,等到房子確實過戶到民眾名下時,房子的賣家才能收到這些錢。而且現在買中古屋、新成屋或預售屋都可以要求賣方提供履約保證,民眾就不必擔心付出錢卻拿不到房子的產權了。

以下對購屋履約保證做幾個重點整理:

一、銀行為履行契約的第三方,買方付出的買屋價金,先保留在第三方「履約專戶」中,等房屋過戶後,價金才會撥給賣方。
此方法可防遭受詐騙,甚至遇到延遲交屋、查封、違約等狀況,買方價金會被凍結在履約專戶,不被賣方取走。

二、交屋時買方的價錢若尚未全數付清,賣方則會擔心,對方在拿到產權後,拒絕支付剩餘房款。
各房仲現均和各建築經理公司合作,成立成屋履約保證制度,在買方價金付清前,所有金錢和權狀,由專業、公正的第三方負責保管,並負起承擔責任。

三、履約保證,顧名思義就是保證買賣雙方均會履約。
買賣雙方簽約時,代書會詢問是否有簽署履保意願。若有,則會在買賣價金履約保證書上簽名。銀行出具保證書,保障價金和產權,並委託第三方(建經公司),管控存入履約專戶的之金錢和所有契據。

四、申請書會註明委任的地政士,以及買賣價金的管理。
為了加速交易進行、節省買賣雙方時間,賣方交易須支付的稅金(如土地增值稅)、雙方要支付的仲介服務費和履保服務費、價金清償賣方原有房貸等支出,地政士會替雙方處理,金錢由履保專戶支出。

五、當產權過戶完成,且買方已將所有價金匯入履保專戶後,雙方會簽立履約保證結案單。
買方取得權狀和鑰匙,賣方則可要求銀行將履保專戶,匯款到指定帳戶。

 

郭彥廷律師地政士聯合事務所

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