代書與履約保證不能少:
許多人認為透過仲介買賣就一定安全,其實,仲介也是透過代書和履保來確保交易安全!建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理,並承做買賣價金履約保證。
 
產權清楚:
簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺 x 0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據。你可以請代書代為調閱謄本,並查看以上面積、限制登記、使用分區、抵押設定金額等問題,避免未來因產權問題影響過戶、交屋。
 
確認簽約當事人為本人或有權代理人:
契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿二十歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。

此外,依法律規定,簽約書訂定好後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。
 
契約內容需謹慎檢視:
買賣契約內容包含了雙方詳細的權利義務,不可不慎。關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。目前房地產買賣的契約並無公定版本,內政部為了協助買賣雙方公平交易,制定了「成屋買賣契約書範本」,除了標明買賣標的、價款、付款時間、產權移轉、稅費負擔、點交和擔保事宜,還附上了「建案現況確認書」,包含輻射屋檢測、海砂屋檢測、漏水聲明、非事故屋(無兇殺或自殺致死之情事) 聲明,保障買方不會買到瑕疵屋。

此外,除了上述的「私契」權利義務需明文擬定外,「公契」的移轉價格也應特別留意。由於公契之移轉價格為課稅的依據,應明文規定清楚,如果簽約時遇到七月,由於正值調整土地公告現值,更應謹慎小心,以避免爭議。
 
付款方式應公平:
目前買賣付款方式大體上分為四個階段,即簽約、用印(備證)、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同,通常約定為10%、10%、80%(為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方),不過,如果賣方銀行尚有貸款未清,則可以其金額以作為支付尾款金額之參考。在此強烈建議買賣雙方使用買賣價金履約保證服務,所有款項在過戶、交屋前均存進專屬履保信託專戶,待履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」上的交易條件與約定全部滿足後,才進行價金和產權移轉
 
交屋時期及方式應明確:
一般房地產買賣,通常以支付尾款時辦理交屋手續,惟如買賣雙方另有協議時,應以書面規定清楚,以避免爭議。
 
最後在做一次詳細檢查:
簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上, 應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。
 
簽約真的非常重要,只要挑選誠信、有口碑的代書,承做買賣價金履約保證,並注意以上注意事項,就可以安心的等待過戶、交屋喔!


切記一定要錄音,切記一定要錄音,切記一定要錄音!

因為很重要所以要說三遍,許多跟仲介的爭議都是由這個而來,切記一定要錄音。

 

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